ここでは、借地借家法に基づく借地権についてご説明いたします。
借地借家法に基づく借地権とは、「建物を建てて所有することを目的とした借地権」のことを言います。駐車場を借りたり、資材置き場を借りたりするのも、土地を人から借りるという点においては同じなのですが、建物所有を目的としていないので法律上は民法の扱いとなります。
借地借家法の借地権は非常に強い権利で、その権利を相続したり、第三者へ譲渡することも可能です。但し、土地を貸している人、（通常地主さんと言います）がいるので、勝手になんでもやっていいわけではありません。互いに利害がある状態での人間関係となるため、一旦こじれると大きなトラブルに発展することもございます。弊社ではそういったトラブルを解決するために、法務、税務、建築、不動産の専門家がタッグを組んで課題解決に取り組みます。
借地借家法に基借地権でも、平成4年8月1日より前に最初の契約をした借地権を旧法借地権と言い、それ以降に初めて契約された借地権を新法借地権と言います。
実務上では、旧法の場合当初20年で契約し、20年毎に更新するケースがほとんどです。
新法の場合は、当初30年で契約して20年→10年→10年→10年・・・・・
という更新となります。その他にも、旧法にあった堅固建物、非堅固建物という概念も新法ではなくたっています。
借地権を更新する場合、基本的には更新料がかかります。法律上は支払い義務がないとなっているのですが、両者の合意や過去の支払い実績、地域の慣習により支払うことが妥当と思われる場合は、支払いの道義的義務があるとされています。
金額については地主さん毎にばらばらですが、借地権価格の5％前後となる場合が多いです。
借地権は第三者へ売ることが可能です。その場合には地主さんの承諾が必要で、譲渡承諾料を地主さんに支払います。但し、地主さんも相続したてで、借地権のことを理解していなかったりして、「更新は認めない」とか「更地にして返してくれ」などと言われることもございます。そのような場合は早めに専門家へのご相談をお勧め致します。
弊社が扱う東京エリアでは、譲渡承諾料については、譲渡する価格の10％とするケースが多いです。
地代はいくらが適正なんだろう？急に地代を値上げすると言われて困っている。そんなお悩み相談を受けることがございます。結論から言うと地代は土地の固定資産税・都市計画税の2倍～5倍のケースが多いです。地主さんがお寺や神社の場合は低くなる傾向があり、個人の地主さんの場合は高くなる傾向にあります。
固定資産税・都市計画税はずっと上がり続けているので、何年も据え置きだった地代も物価上昇に伴い値上げを要求されるケースが多くなっております。あまりに法外な値上げを要求された場合は、地主さんとの交渉が必要となりますが、その交渉が終わるまでの間は、地代を供託するという手段もございます。ただ、対応次第ではより重大なトラブルに発展する恐れもございますので、お早めに専門家へご相談することをお勧め致します。
「借地権が競売にかけられそうになった。」そう言った場合はすぐに専門家にご相談下さい。なぜなら、借地権と競売は非常に相性が悪いからです。通常の借地権売買であれば地主さんと相談して、借地条件を明確にして売買できますが、競売の場合はそういった手続きを行いません。それどころか、地主さんが借地権の存在自体を認めないと言ってきたりする場合もあります。そのため、わからないことはリスクと捉えられ、リスクある物件は割安な価格しかつかないので、落札価格が低くなってしまいます。
そうなる前に、専門家とタッグを組んで、通常の売買や任意売却を行う方がはるかにメリットがあります。時間との勝負になりますので、いち早くご相談されることが大切です。
昨今空家問題などと言われるようになって注目を集めるようになってきましたが、家は人が住まなくなるとすぐに傷んでしまい、管理するだけでも大変です。実際に管理できるうちは良いですが、年齢とともに体力も落ちてくるとそれも難しくなったりしてきます。空家になっていると動物が住み着くリスクや、放火されたり、ホームレスが侵入したりということもあります。そんな空家にしておくくらいなら必要な人に売却して、有効に活用してもらうのが一番です。借地権で建物はボロボロというケースでも、借地の権利自体に価値があるため、売却可能です。一度専門家にご相談ください。
連棟式、いわゆる長屋であったり、テラスハウスと呼ばれたりしていますが、家がくっついていて単独では売買できないことがあります。借地権という特性上、そういった建物が建っているケースが非常に多くあります。でもあきらめないで下さい。大体の場合、建物を切り離して、片方だけを解体することができます。ただ、家を切り離して残す方は壁を作って断熱、雨対策をしっかり行わなければいけないので、非常に技術力が必要です。弊社はそういった経験を数多く行っておりますので、是非一度ご相談下さい。
借地に限った話ではありませんが、再建築不可の物件は売却のハードルが上がります。再建築不可の理由にもよりますが、特別な許可を頂いて再建築が出来ることを確認したり、間口が２ｍ未満の場合は隣地と等価交換を交渉したり、ケースバイケースですが、一つ一つ問題を解決していくので、多少時間はかかります。弊社ではこれまでもそういった交渉を数多く行ってきております。是非一度ご相談ください。
借地権付きの家を相続して、現金化して分けたい。非常に多くいただくご相談内容です。一般的な流れとしては、地主さんの意向を確認して、各種承諾料を計算し、物件に依りますが、分割計画や建替えプランを考えたりして売却価格を相談していきます。ご納得いく金額が出たらご売却となります。
